MA IL PRELIMINARE HA EFFETTI OBBLIGATORI?

Preg.mo Avv. Stefania Sbressa Agneni,

mi scusi se le scrivo prima del Natale ma mi trovo a dover affrontare un problema proprio in questo periodo e non so cosa fare, anche perché sono in preda all'agitazione.

Un mese fa ho sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto una compravendita in cui io sono acquirente di una abitazione. Con il venditore abbiamo stabilito di rogitare entro fine anno, ma ora sembra che lui si tiri indietro in quanto la casa serve al figlio che ha deciso di sposarsi all'improvviso con la compagna che è incinta.

Io ho già dato una caparra di 15.000,00 euro, oltre al fatto che tenevo tanto a comprare quella casa per mia figlia quando metterà su famiglia, essendo fidanzata da 4 anni con un bravo ragazzo.

Vorrei sapere, se il preliminare firmato ha valore e poi che ne sarà della mia caparra?

Grazie, buone feste a lei ed al suo staff di avvocati. Con stima.

(Giorgio, '46 Gozzano-Novara)

Caro Giorgio,

le rispondo pubblicando la sua lettera perché immagino che vi siano tante altre persone nella sua stessa situazione. Il mio studio è operativo anche nel periodo natalizio in quanto i nostri avvocati vanno in vacanza in altri periodi e a turni.

La informo che si dice preliminare il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, di cui, peraltro devono avere già determinato nel preliminare il contenuto essenziale.
Il preliminare determina un vincolo che ancora non produce gli effetti programmati, ma già obbliga le parti a stipulare il definitivo, che produrrà nel momento prestabilito tutti gli effetti che fin da ora sono stati fissati.

La informo anche che come per ogni altro contratto che rimanga inadempiente, si può chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempienza della controparte. Ed inoltre la legge pone a disposizione della parte che vi ha interesse uno strumento ossia la facoltà di ottenere, ove lo voglia, qualora sia possibile, una sentenza (costitutiva) che produca gli stessi effetti che avrebbe dovuto produrre il contratto che l'altra parte non ha voluto concludere. Trattasi di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto disciplinato dall'articolo 2932 del codice civile.

Nel suo caso, il venditore che ha ricevuto la caparra è inadempiente e lei è nella condizione di scegliere se recedere o meno dal contratto ed in caso di recesso potrà pretendere il doppio di quanto aveva versato a titolo di caparra. Ciò è quanto stabilisce l'articolo 1385 commi 2 e 3 del codice civile.

Pertanto, sarebbe necessario inviare formalmente una comunicazione alla controparte affinché vengano tutelati i suoi diritti e rispettato il preliminare firmato da entrambi che, le evidenzio nuovamente, è vincolante e con effetti obbligatori.